北京的房价跌多少？
1.2w/平买的，现在5000/平卖不了，那应该涨了多少倍？ 答案不是两倍，也不是三倍！ 应该问，涨了多少钱？ 这个问题比较准确。因为涨跌倍数是在价格不变的情况下得到的数值（也就是把一块钱分成若干份，每份是一元钱的意思），而实际生活中，价格是变化的，而且往往是大涨或者大跌。 所以计算方式应该是先计算上涨幅度再除以2得到上涨倍数。 如果只涨了一半，那么下跌一半就能回到原点，但如果大涨了3倍，那下跌1/3才能还原。 这其实就是涨幅和倍数的计算原理。
我们以一个比较“温和”的样本——朝阳公园附近的一个普通小区为例。 这个小区2018年6月的时候，均价是4万/平方米，到2019年6月，均价到了5万/平方米。 假设这是一套100平米的三居室，2018年6月花了400万元买进，当时总价400万的房子，现在价值500万，这个涨跌幅似乎很合理吧？ 我没记错的话，2017年这里的二手房价格在3-4万左右。所以短短两年间从3万到5万，确实让人觉得很合理。 但如果按这样的逻辑计算，这个小区的价格竟然涨了2倍以上。但事实上绝对没有涨那么多。 因为按照北京的平均租售比（租金与售价的比例关系），一般认为租约五年以上比较靠谱。也就是说，五年的租金总和差不多等同于房屋总价。 假如这套房子的月租金是1.25万元左右，两年总共收取25.5万元的租金，扣除掉税收和中介费，租客大概支付了23.5万元，这些资金要是放在银行，每年可以收获1.8%左右的利息收入。
现在一套房子总价500万元，租金每年60万元，除去各种税费、中介费等，租客实际支付52万元，仅仅这一项，就比存放银行的收益高出了5个百分点，五年下来就是25%，算下来相当于本金翻了整整一倍多。 这个计算未考虑资金的时间价值，如果按照复利来计算，本利的增长会更高。这样一看，所谓“只涨了50%”的说法显然是不正确的。 其实只要计算一下，就知道这种说法是完全错误的。